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土地增值税流失2.5万亿 专家建议全面清算抑房价

时间:2012-03-31 15:30来源:21世纪经济报道 作者:网络采编 点击: 1341 次

      房价暴涨,18年后,征收土地增值税的呼声再起。而平均20年的长度,正是美国经济学家西蒙·库兹涅兹曾经提出的建筑业周期。历史是否会重演,或只是换个面孔出现?

    前国资委研究中心宏观战略部部长、现北京科技大学教授赵晓近日呼吁:如果政府既不想改变土地供应制度以上演楼市版“大小非解禁”楼价重估的好戏,又想力图避免新一轮楼市疯狂,抑制房价上升过快,为今之计,从严征收土地增值税几乎是唯一的杀手锏。中央政府应毫不犹豫地在全国布局、实施、完善和推进此政策。

    本报记者获悉一份未公开的政协提案,这位不愿透露姓名的政协委员在提案中说,根据计算,2005年到2009年土地增值税共流失2.52万亿。她强烈建议全面清算土地增值税,控制房价,防止国家土地收益流失。

    另据了解,2010年初以来,包括河南、广西、上海、厦门在内的不少省市税务机关已经开始强化对房地产开发企业土地增值税的征管力度。

    税款严重流失

    政协委员的提案得到吕林(化名)博士的认同。吕林曾为该提案提供理论和数据的支持。吕林从去年开始搜集开发商成本清单,研究开发商开发项目的真实利润。

    为了获取更真实的消息,有时吕林得到的是一份隐去项目真名的利润清单。研究了50余份成本清单后,吕林发现,近些年来开发商的“暴利”现象越来越严重。尤其是“地王频生”的2007年以后,许多拿地成本较低的开发商也大幅度提高售价。受益于新地王的产生,有些项目的售价甚至超过成本的3至4倍。

    据国家统计局和国税总局公布的数据,近10年来全国已纳土地增值税税额仅占全国房地产开发企业销售额的1.29%。吕林粗略测算,开发商应缴的土地增值税额应占其楼盘销售收入的15%至30%。根据计算公式,如果按20%的中位数进行计算,2005年到2009年土地增值税流失数应该在2.52万亿,而财政部公布的2009年全国税收总收入为6万亿元,占比的确很大。

    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,土地增值税实行四级超率累进税率,税率按照增值额超过扣除项目金额部分数值大小,分别为30%、40%、50%、60%不等。增值额未超过扣除项目金额50%,则土地增值税税额征收比例为增值额的30%。

    吕林所估算的数据还没有得到官方的认可。他告诉记者,目前国税总局也没有一个准确的统计,很多领导不相信有如此高额的税款流失。

    据了解,尽管国家从1993年起,不断制订、修订和颁布相关法律、规范,下发相关文件,要求各地依法、规范地开展土地增值税征管工作,但各地一般是按普通住宅、非普通住宅、别墅、度假村等级,按销售收入的1%-5%预征率预计征收,项目结束后,一般由开发商自查自补,未按国家有关法规规定对符合条件者按四级累进税率清算征管。

    被忽略的税种

    为什么要征收土地增值税?

    1992年及1993年上半年,我国部分地区出现的房地产持续高温,炒买炒卖房地产情况严重,使很多资金流向了房地产。国家土地资金收益大量流失,为扭转这一局面,国家出台了一系列宏观调控措施,其中一项是开征土地增值税。

    土地增值税有三个立法原则,抑制炒买炒卖地皮、楼花等牟取暴利的行为;维护国家利益,防止国家土地增值收益流失,增加国家财政收入;保护从事正当房地产开发者的合法利益,使其得到一定的投资回报,促进房地产开发结构的调整。

    前述政协提案中认为,造成巨额土地增值税税款流失的原因,一是国家税务总局缺少对地方征管监督的行为能力,没有对征管不力的地方税务机关有惩罚机制。二是畏难情绪造成地方征管的不作为。三是各级政府总体上对房地产土地增值额及土地增值税的作用缺乏了解。

    此外,房地产开发项目的开发商周期一般都比较长,少则1-3年,多则5-10年,甚至更长,不少项目还采取分期开发或滚动开发的方式,且财务核算又较复杂,清算工作难度较大,各地对土地增值税的清算方法也不统一。

    房地产开发形式中有独立开发、合作开发、滚动开发、成片开发等多种形式,对于滚动和成片开发的项目,其投入的开发成本(包括配套设施费用)、财务费用等,很难在清算项目与其他项目间进行准确分摊。

    据了解,房地产开发企业采取一些手段偷逃土地增值税。各地在土地增值税试点清算过程中,也发现房地产企业采用了多种手段偷逃土地增值税。比如:全部成本和费用计入清算项目的扣除项目;而对于尚未销售完毕的房地产,则不进行或少进行成本和费用的分摊。自用开发产品的开发成本也计入清算项目。既开发普通住宅又开发商业用房的项目,扣除项目的分配方法不尽合理。

    从技术的角度,上述政协提案建议,未来应该完善征管监督法规体系。清理各地土地增值税清算文件,停止执行错误文件。修订和完善有关法规,增强法规的执行力。如,国家税务总局发布的《土地增值税清算管理规程》第三十四条中规定,“依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的,可实行核定征收。”在没有相应参照标准的条件下,有些企业就声称没有账簿等,只好以预征、自查自补方式征缴了事。

    此外,上述政协提案还建议,应完善土地增值税征管体制;发挥中介机构作用,加强税务事务所监管;加强对税务干部和注册税务师的业务培训;优化整合资源,建立房地产税收信息体系;建立专项检查督导制度,加强对土地增值税清算工作的宣传、组织、领导;科学制定税负水平;充分发挥土地增值税在平抑商品房价格虚高和减少囤地带来暴利中的作用。

    有效抑制房价?

   土地增值税的征收和清算是否一定能够抑制房价疯涨?

    中央财经大学税务学院副院长刘桓认为,通过土地增值税的预征和及时清算,可以均衡和适当缩小房地产开发利润,对北京、上海等地的房地产炒作加以限制。

    吕林认为,土地增值税的征收将使开发商通过一味提价,只能带来税负增加和利润相对减少的效果,从而达到调节房地产价格的目的。另外,依法征管土地增值税,可增加开发商的资金周转难度,开发商为回笼资金,势必会下调房价加速推盘,从而达到平抑虚高房价的目的。这样,百姓得到实惠,开发商利润总额控制在合理区间,政府可遏制巨额税款流失。

    赵晓指出,2007年1月,为给过热的房地产市场降温,国家税务总局曾要求各地税务机关严格土地增值税清算,此举曾令开发商大为紧张。然而,金融危机呼啸而来,中国经济形势急转直下,这一号称“革房地产商命”的税收政策再一次不了了之。

    赵晓还表示,“时至今日,‘好了伤疤忘了疼’的房地产开发商尤其是国字头开发商们再度狂妄乃至于利令智昏起来。如此,重新祭出土地增值税清算政策可谓正当其时。”土地增值税的征收,将极大地抑制地王冲动,打击囤地行为。
    广发证券分析师沈爱卿向本报记者指出,如果土地增值税全面清算,将会对房地产上市公司的现金流带来很大影响。尤其一些开发高端项目的公司。

    渤海证券周户也持相同的观点,他告诉记者,目前上市公司都是以1%的预征率来进行土地增值税的计提。但是他认为目前各省市对清算工作认识不同,全面清算的可能性不大,他担心一旦征收,开发商也会想方设法将税负转嫁至买方。

    另据了解,2010年初以来,包括河南、广西、上海、厦门在内的不少省市税务机关开始强化对房地产开发企业土地增值税的征管力度,强化的具体措施包括提高预征率、将核定征收改为查账征收,以及比以往更严格地要求企业在规定期限内进行土地增值税的清算等。


    提高预征率为此次各地加强征管的内容之一。比如,广西将从2010年3月1日起调整土地增值税预征率,普通住宅按0.5%的预征率预征,非普通住宅的预征率提高一倍,按2%-3%预征。但这种做法,吕林认为,只预征不清算是各地税务征收机关在变相拒绝执行总局文件的借口,给土地增值税流失提供了土壤,是征管机关不作为的直接表现。

    河南省地税局近日也明确规定,普通标准住宅的土地增值税预征率为1.5%,其他住宅为3.5%,除前述两种情况以外的其他房地产项目为4.5%。

    上海、厦门、海南等地也加强了土地增值税的清算。其中上海市地税局在今年1月份下发文件,对符合销售面积超过85%以上等条件的房地产开发项目,纳税人应在收到《土地增值税清算通知书》之日起90日内办理清算手续。

    据悉,土地增值税的清算,已引起国税总局高层的高度重视。

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